ISU DAN MASALAH PERUMAHAN DI MALAYSIA

ISU DAN MASALAH PERUMAHAN DI MALAYSIA

KUALITI RUMAH

Isu kualiti rumah sejak-sejak akhir ini sangat hangat diperkatakan di media.  Walaupun di dalam perjanjian jual beli diselitkan tempoh beberapa bulan untuk pembeli membuat aduan mengenai kecacatan rumah yang dibeli, namun ianya masih tidak dapat menjamin akan tidak berlakunya masalah terhadap rumah yang dibeli. Sebagai contoh isu perumahan di Pulau Pinang yang mana isu seperti rumah yang tidak sesuai diduduki merupakan salah satu contoh terbaik bagi menjelaskan masalah berkaitan kualiti rumah.  Kualiti pula berkait rapat dengan kos yang mana ianya melibatkan perancangan pemilihan bahan binaan serta penyelenggaraan bagi menjamin mutu sesebuah rumah.  Namun, isu seperti dinding retak,  kebocoran paip saliran kumbahan serta lain-lain masalah ini terus berlaku disebabkan masalah yang berpunca dari kelalaian pihak tertentu. 

Kebiasaannya  kerosakan yang berlaku akan diperbaiki pada tahap yang minimum ataupun pada kadar yang tidak memuaskan sehinggalah  tempoh  membuat aduan tersebut  berakhir,  maka pemilik rumah terpaksa mengeluarkan belanja sendiri.  Bagi memastikan setiap pemaju bertanggungjawab ke atas rumah yang disiapkan,  setiap pembeli pastinya mahu cadangan  atau aduan mereka dimasukkan ke dalam Akta Pemaju  Perumahan  supaya  pemaju  yang ingkar boleh dihukum atau dikenakan penalti. Hanya dengan cara ini, setiap pemaju akan berhati-hati kerana tempoh bagi mereka menjaga kebajikan  pembeli  rumah  akan menjadi  lebih panjang.  Selain itu juga, usaha menangani masalah seperti ini juga telah mendapat kerjasama dari Jabatan Perumahan Negara dengan kerjasama Lembaga Pembangunan Industri (CIDB) Malaysia yang mana telah dilancarkan Program Kerosakan Sifar Dalam Pembinaan Rumah sejak 7 Oktober 1999(http://www.efka.utm.my/thesis/images/3PSM/2005/1JSB/PPart%201/NOORAZLINASX048928AWJ04D03TT1.doc ).  Isu kualiti rumah ini seharusnya dipandang serius kerana rumah merupakan tempat bagi kita untuk berlindung dari segala ancaman, namun sekiranya rumah itu sendiri menjadi ancaman kepada penghuninya, maka ianya boleh diklasifikasikan sebagai tidak selamat untuk didiami. 

PERUMAHAN TERBENGKALAI

Masalah perumahan terbengkalai ini juga berpunca daripada kelemahan sistem pembangunan projek perumahan yang sedia ada, kelemahan undang-undang dan kelesuan penguat kuasaan di pihak kementerian, badan penguatkuasa tempatan dan negeri, agensi-agensi teknikal dan pihak perancang.  Pokoknya, segala permasalahan itu adalah disebabkan kurangnya azam politik bagi melaksanakan pembaharuan dalam sistem pembinaan projek perumahan secara signifikan dan radikal walaupun permasalahan tersebut telah wujud sejak 1983.  Masalah rumah terbengkalai ini juga memberi impak yang besar kepada pembeli terutamanya.  Kebanyakan daripada pembeli telah membuat pinjaman untuk membeli rumah tersebut namun ianya gagal diduduki selepas beberapa tahun menunggu.  Bayaran bagi pinjaman itu juga perlu dibayar setiap bulan namun rumah yang dijanjikan tidak dapat diduduki dan ianya sekaligus merugikan pihak pembeli. 

Dalam mengatasi masalah seperti ini juga, perlaksanaan konsep win-win perlu dilaksanakan bagi menangani masalah perumahan terbengkalai.  Konsep win-win ini boleh didefinisikan sebagai suatu badan koperasi atau usahasama murni pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi jual-beli rumah.  Ianya juga berkaitan dengan konsep bina dan jual yang dilakukan bagi mencari jalan tengah yang menguntungkan pihak pembeli dan pemaju.  Bagi permasalahan seperti ini, Malaysia boleh mencontohi beberapa negara yang mengamalkan sistem bina dan jual.  Sistem bina dan jual contohnya, dilaksanakan di Singapura dan di New South Wales, Australia. Di Singapura, sistem pembinaan ini dipacu oleh Lembaga Perumahan dan Pembangunan Singapura (HDB) di bawah kawalan Kementerian Pembangunan Nasional.  Mencontohi Singapura, kata beliau kerajaan perlu mensyaratkan hanya satu badan kerajaan yang mempunyai dana mencukupi sahaja dibenarkan melaksanakan projek perumahan di seluruh negara.  Badan kerajaan itu akan melaksanakan projek perumahan secara bina dan jual seperti yang dilaksanakan oleh HDB di Singapura (http://nuarrualhilal.wordpress.com/2009/02/10/rencana-utama-kosmo-3-haribulan-november-2008-bina-dulu-baru-jual/ ) .

MASALAH SETINGGAN

Masalah setinggan amat berkait rapat dengan urbanisasi di sesuatu kawasan itu. Urbanisasi secara ringkasnya merujuk kepada satu proses dalam mengubah sesuatu kawasan menjadi bandar. Dalam erti kata lain, urbanisasi ialah proses penumpuan penduduk di sesuatu kawasan di mana proses ini berlaku secara berterusan selari dengan kemajuan ekonomi yang melibatkan sektor industri dan perdagangan. Urbanisasi juga merujuk kepada perubahan guna tanah untuk perumahan, industri, bangunan awam, infrastruktur, taman rekreasi dan sebagainya. Proses ini juga merupakan perubahan gaya hidup yang lebih kompleks. Masalah setinggan merupakan satu masalah yang mungkin tidak dapat kita sangkalkan jika kita ingin berbicara mengenai urbanisasi.  Urbanisasi yang amat pesat sudah pasti akan menimbulkan masalah setinggan.

            Masalah setinggan di pusat-pusat bandar juga berpunca daripada kedudukan perumahan yang kurang sempurna dan kurang sesuai. Perumahan yang tidak sempurna bermaksud perumahan yang mempunyai struktur bangunan yang tidak kemas dan tidak mempunyai kemudahan asas yang baik. Laporan Bank Dunia pada tahun 1975 menyatakan 20 peratus penduduk di bandar-bandar utama Malaysia tidak mampu membeli rumah sekalipun dengan harga yang paling minimun. Mereka cenderung untuk memilih tinggal di kawasan setinggan di mana mereka memikirkan bahawa tinggal di kawasan setinggan adalah selaras dengan kemampuan mereka. Dalam hal ini, pemaju yang harus dipersalahkan kerana pemaju hanya membina rumah yang berharga mahal dan terlalu asyik memikirkan keuntungan semata-mata. Di samping membina rumah yang berkos tinggi, pemaju juga turut melupakan aspek kualiti kerana terlalu asyik memikirkan keuntungan yag banyak. Hal ini dapat dibuktikan di Kuala Lumpur sahaja 27 peratus rumah-rumah yang sedia ada boleh dianggap tidak sesuai untuk penempatan manusia. Manakala di Ipoh, Perak pula sebanyak 11 peratus dan Geogretown sebanyak 4 peratus. Merujuk kepada hal ini, sudah tentu masalah setinggan akan terus berlaku

MASALAH BEKALAN TANAH UNTUK PROJEK PERUMAHAN

Tanah merupakan faktor pengeluaran utama dalam industri  perumahan. Harga pasaran industri perumahan dipengaruhi oleh bekalan tanah yang mencukupi & berada pada tahap harga yang terkawal.Jika harga tanah melambung naik di pasaran, maka secara tidak langsung maka secara tidak langung kos binaan rumah turut meningkat dengan mendadak.Terdapat beberapa masalah dan kesukaran untuk mendapatkan bekalan tanah untuk pembangunan perumahan.

Masalah bekalan tanah dapat dibahagikan kepada dua, iaitu di sektor swasta dan di sektor awam.Di sektor swasta, kesukaran untuk mendapatkan tapak perumahan yang sesuai di kawasan bandar dipengaruhi faktor aksesbiliti lokasi dan kenaikan harga tanah yang terjadi disebabkan wujudnya persaingan.  Kesannya, kos pembinaan turut meningkat dan mengundang kepada berlakunya masalah projek perumahan yang terbengkalai.

Di samping itu, masalah perumahan juga dikaitkan dengan faktor perolehan bahan binaan, tenaga kerja dan yang paling utama ialah suntikan pembiayaan kewangan daripada bank-bank perdagangan dan institusi kewangan berlesen.Bukan itu sahaja, tambah merumitkan situasi pemaju terpaksa menyerahkan sebahagian kecil dari  tapak projek untuk tujuan pembinaan infrastruktur di kawasan pembangunan perumahan dimajukan seperti yang disyaratkan oleh PBT.

            Manakala masalah perolehan tanah bagi sektor awam disebabkan oleh tapak yang dicadangkan untuk pembinaan projek perumahan berada pada lokasi yang kurang strategik. Contohnya, faktor letakan yang jauh dari kawasan pusat bandar mendorong kepada kesulitan penduduk untuk mendapatkan kemudahan pengangkutan.Dalam waktu yang sama, permintaan pasaran terhadap perumahan awam tidak mendapat sambutan menggalakkan daripada pelanggan sekaligus mengakibatkan rumah-rumah yang disiapkan didiami menjadi sarang penagih dadah dan tempat melakukan maksiat.

MASALAH KENAIKAN MENDADAK HARGA BAHAN BINAAN

Kerajaan telah meluluskan konsep bina dan jual bagi mempermudahkan proses pemilikkan rumah dan bertujuan mengatasi masalah projek perumahan terbengkalai.Walaupun pihak kerajaan telah menetapkan harga siling bagi setiap kategori rumah kediaman, namun begitu masih terdapat segelintir pemaju yang meletakkan harga melebihi had yang digariskan oleh pihak berkuasa.

            Situasi ini adalah disebabkan pemaju terpaksa menanggung keseluruhan kos pembinaan rumah yang tidak menentu. Harga binaan yang melambung naik di pasaran tempatan dan antarabangsa juga mempengaruhi kenaikan harga rumah.Bekalan simen yang digunakan untuk membina rumah kian mahal di pasaran.Dalam waktu yang sama harga petrol dan diesel juga meningkat,sekaligus menyebabkan kos operasi dan pembinaan terpaksa dilipat gandakan oleh pemaju.Tambah merumitkan, pemaju juga terpaksa membayar upah kepada pekerja-pekerjanya.Keadaan ini mendorong pemaju untuk memindahkan beban kos yang ditanggung kepada pihak pengguna melalui kenaikkan harga rumah.