Analisis Birokrasi Peringkat Perlaksanaan Projek
Proses yang terlibat diperingkat perlaksanaan/pembinaan
Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172); Bahagian IV menyebut bahawa tiada seseorang boleh mendirikan sesuatu bangunan tanpa mendapat kebenaran bertulis terlebih dahulu daripada PBT. Apa juga pelan dan penentuan yang dikehendaki oleh akta ini. Tiada satu pelan untuk mendirikan sesebuah bangunan boleh diluluskan
Iaitu jika bangunan itu hendak didirikan di atas sesuatu tempat yang bersempadanan dengan sesebuah jalan baru yang dijalankan sehingga pelan jalan baru itu telah diluluskan oleh PBT di bawah peruntukan akta ini. Setelah membuat deposit yang dikehendaki di bawah peruntukan Seksyen 18 atau melainkan jika pelan bangunan itu dikecualikan daripada peruntukan Seksyen 17(1) oleh Pihak Berkuasa Negeri dan sebelum dipatuhi apa-apa syarat lain yang difikirkan perlu dikenakan oleh PBT.
Pelan bangunan mempunyai peranan yang hampir sama dengan kebenaran merancang. Walau bagaimanapun, pelan bangunan memberi penekanan pada bahagian Teknikal. Jabatan Bangunan bertanggungjawab terhadap pembangunan membina bangunan baru atau tambahan. Terdapat lima borang yang perlu dihantar bagi memperoleh kelulusan iaitu borang A, borang perakuan pelan-pelan bangunan dan infrastruktur. Borang ini diserahkan semasa permohonan kebenaran merancang. Borang B pula ialah borang notis yang memulakan atau penyambungan semula kerja bangunan. Borang B diserahkan semasa kerja dimulakan. Borang C ialah borang notis siap rancang tanda. Borang C digunakan untuk penyemakan selepas selesai.Borang D ialah borang notis setiap tapak dan adalah untuk kegunaan jurutera. Borang E ialah borang permohonan bagi pengeluaran sijil kelayakan bagi menduduki bangunan. Borang E digunakan oleh jabatan yang terlibat dalam peperiksaan syarat bangunan.
Pihak berkuasa akan menyemak kesemua borang tersebut sama ada telah dilengkapkan atau tidak sebelum diluluskan. Antara dokumen penting yang perlu disertakan bersama semasa permohonan adalah seperti berikut iaitu perjanjuan pembelian tanah atau dokumen pemilikan sah tanah, resit cukai , dan bilangan set pelan yang mencukupi bagi jenis pembangunan yang dipohon. Permohonan disemak untuk memastikan ia memnuhi syarat-syarat yang ditetapkan. Borang-borang tersebut akan dihantar ke jabatan-jabatan teknikal secara berperingkat. Kelulusan pelan bangunan akan dikelaskan selepas semua prosedur jabatan-jabatan teknikal dipenuhi. Piak berkuasa akan mempertimbangkan projek pembangunan dari segi ruang letak kereta, tingkat bangunan, saiz bilik, jalan raya, system perparitan, kemudhan infrastruktur, keluasan kaki lima dan sebagainya.
Bagi projek pembangunn milik kerajaan, permohonan pelan bangunan diserahkan kepada Kerajaan Negeri untuk diluluskan. Selepas memperoleh kelulusan permohonan tersebut, permohonan akan dikembalikan kepada PBT untuk tujuan pertimbangan aspek teknikal. Kerajaan Negeri akan hanya meluluskan secara prinsip dan segala soal teknikal masih diuruskan oleh PBT. Lazimnya permohonan projek pembangunan kerajaan tidak mendatangkan masalah kerana p[ihak yang merancang projek pembangunan tersebut merupakan ahli-ahli profesional dalam bidang berkenaan yang terdpat di jabatan terlibat.
Jabatan Bangunan memainkan peranan yang penting untuk memastika kerja pembinaan projek dilaksanakan berdasarkan spesifikasi kerja atau komponen kerja yang telah diluluskan oleh jabatan-jabatan teknikal. Sekiranya terdapat sebarang penyelewengan, jabatan bangunan akan member nasihat dan jika pemaju enggan mengikut nasihat jabatan, maka jabatan mempunyai kuasa untuk meghentikan projek pemajuan tersebut walapun projek itu telah siap. Semua kos kerugian akan ditanggung oleh pihak pemaju sendiri. Setelah projek siap dibina serta mematuhi segala syarat yang ditetapkan, pemaju projek boleh mendapatkan sijil kelayakan (CF) yang dikeluarkan oelh PBT. Sekiranya pemaju menyerahkan kunci kepada pemilik rumah sebelum memperoelh CF, PBT boleh mengambil tindakan undang-undang ke atas pemaju jika perkara tersebut berlaku. Setelah CF diperoleh, kerja penyeleggaraan infrastruktur seperti pengangkutan sampah sarap, pembersihan jalan raya, pmotongan rumput, dan seagainya akan dilakukan oleh pihak PBT berkenaan.
Perhubungan pemaju dengan pihak berkuasa tempatan (PBT )
Pada peringkat pelaksanaan, pihak berkuasa tempatan juga memainkan peranan yang penting untuk melaksanakan projek yang telah dirancang dijayakan dengan sepenuhnya. Secara ringkas, output utama setiap peringkat proses penyediaan Rancangan Tempatan adalah seperti berikut iaitu peringkat peretama merupakan analisis kajian keadaan semasa. Di peringkat ini hasil penemuan kawasan kajian akan dibentangkan dan penemuan ini merupakan asas kepada proses pembentukan pelan cadangan.
Peringkat ke dua pula ialah, pembentukan strategi pembangunan. Segala dasar-dasar dan garis panduan yang ditetapkan contohnya seperti Rancangan Struktur, kerajaan Negeri atau objektif Rancangan Tempatan. Bagi kawasan ini, akan diterjemahkan sebagai asas pembentukan strategi pembangunan dan guna tanah. Peringkat ke tiga ialah pembentukan peta cadangan. Peringkat ini segala strategi pembangunan akan diterjemahkan ke dalam peta cadangan iaitu cadangan pelan pengezonan dan cadangan pembangunan.
Peringkat ke empat ialah kawalan pembangunan. Bahagian ini akan memperincikan garis panduan bagi tujuan kawalan pembangunan yang berkaitan dengan kebenaran merancang, had ketinggian bangunan, nisbah plot dan ketumpatan pembangunan yang dibenarkan, insentif pembangunan, kawasan ‘plinth’, jarak anjakan banguna.
Peringkat ke lima merupakan cadangan fasa pembangunan dan cadangan kewangan. Bahagian ini menyenaraikan projek-projek pembangunan, program-program pembangunan, jadual keutamaan pelaksanaan dan juga senarai agensi pelaksana kepada projek cadangan.
Peringkat terakhir ialah peringkat ke enam iaitu pengenalpastian kawasan pembangunan. Rancangan tempatan juga mengenalpasti kawasan-kawasan tindakan yang memerlukan tindakan pembangunan yang segera. PBT akan mengeluarkan kelulusan projek yang di hantar oleh pihak pemaju dan seterusnya pihak majlis perbandaran akan melihat samada kesesuaian projek tersebut dengan kawasan yang dirancang. Apabila ia telah diluluskan majlis perbandaran akan menghantar balik surat kelulusan tersebut kepada pemaju dan kemudian pemaju akan mula melaksanakan projek yang dirancang.
Perhubungan pemaju dengan jabatan-jabatan teknikal
Pada peringkat ini jabatan teknikal memainkan peranan yang sangat penting terutamanya pihak tenaga nasional berhad (TNB), jabatan bekalan air (JBA), jabatan bomba, jabatan keselamatan dan kesihatan dan sebagainya. Contohnya Tenaga Nasional Berhad (TNB) memainkan peranan untuk menyediakan tiang elektrik, pencawang dan penyelenggaraan wayar-wayar elektrik adalah mencukupi. Manakala pihak keselamatan dan kesihatan pula berperanan untuk menjaga dan memeriksa keselamatan pekerja samada pekerja tersebut membuat pemeriksaan kesihatan dan bebas daripada penyakit selain itu jabatan kesihatan juga akan memantau tapak kawasan pembinaan sama ada bersih atau tidak contohnya tiada kawasan air yang bertakung.
Manakala pihak jabatan imegresen pula memantau pekerja-pekerja pembinaan sama ada mempunyai permit kerja atau dak, kesihatan pekerja sama ada para pekerja-pekerja ini mematuhi peraturan dan piawaian keselamatan di dalam ISO 9001 contohnya para pekerja diwajibkan untuk memakai topi keselamatan di tapak pembinaan,para pekerja juga diwajibkan memakai kasut boot keselamatan atau safety boot,memakai tali pinggang keselamatan apabila berada melakukan kerja di tempat yang tinggi.
Manakala inspektor bangunan pula bertanggungjawab untuk melihat struktur bangunan samada menggunakan bahan mengikut piawaian yang ditetapkan berkualiti dan sebagainya.Contohnya syiling bangunan mestilah tidak mempunyai ruang udara,ia mestilah di plaster simen sepenuhnya. Selain itu rumah berkembar mestilah mempunyai ruang jarak diantara satu sama lain iaitu berukuran 19 inci.Sebarang perubahan yang dilakukan kepada perubahan rumah hendaklah dimohon kepada pihak PBT terlebih dahulu.PBT mempunyai kuasa untuk merobohkan rumah jika didapati tidak mengikut peraturan yang ditetapkan. Selain itu jabatan bekalan air perlu memastikan setiap paip yang dibekalkan diluluskan oleh pihak SIRIM dan memenuhi piawaian yang telah ditetapkan agar masalah saliran seperti banjir tidak akan berlaku di kemudian hari.Contoh batang paip mestilah mengikut ukuran yang ditetapkan,mempunyai kawasan takungan air dan lain-lain lagi.
Perhubungan pemaju dengan kumpulan professional
Dalam pelaksanaan projek, pihak pemaju juga perlu menyerahkan pelan tapak projek kepada pihak jabatan teknikal untuk melakukan kerja-kerja pemasangan paip,kabel dan sebagainya.Contohnya pihak TNB akan memasang kabel dan tiang elektrik,pihak telekom memasang wayar tatu kabel telefon dan jabatan air pula akan melakukan kerja-kerja pemasang paip.Selain itu perlaksanaan projek pembangunan hartanah juga memerlukan pakar perunding untuk memastikan perancangan yang dibuat oleh mereka berjalan dengan lancar. Peranan pakar perunding pada tahap ini mesti memastikan projek yang dilaksanakan seperti pembinaan pasaraya memerlukan kawasan tempat letak kereta yang mencukupi,pelan meratakan tanah,.bekalan paip air, mengesahkan kenderaan berat sebanyak 25 tan seperti kereta bomba dapat melalui kawasan tersebut dan berapa ramai orang yang melaluinya.
Permasalahan yang di hadapi semasa pelaksanaan projek
Pada peringkat pelaksanaan, tidak terdapat banyak masalah yang dihadapi tetapi hanya satu dua perkara kecil sahaja yang berlaku dan masalah ini biasanya dapat diatasi dengan baik dan secara perundingan. Masalah yang dihadapi biasanya berlaku dengan pihak teknikal terutamanya Jabatan Bomba dan Jabatan Tenaga Nasional Berhad (TNB). Banyak syarat yang perlu diuruskan untuk berurusan dengan pihak bomba seperti pemasangan pili bomba memerlukan kedalaman sebanyak 18inci untuk memastikan tekanan air dapat dinaikkan. Masalah-masalah tersebut yang berlaku perlu diatasi semasa peringkat perlaksanaan ini, supaya projek dapat dijalankan dengan baik dan sempurna.
Analisis Birokrasi peringkat penyerahan projek
Proses yang terlibat diperingkat penyiapan/penyerahan projek
Selepas melalui peringkat perancangan dan perlaksanaan, pemaju terlibat kepada peringkat penyiapan projek ataupun penyerahan projek. Di peringkat ini, pelbagai usahasama tetap dijalankan dengan badan-badan yang berkaitan. Antara badan yang terlibat adalah Kementerian perumahan, Lembaga Pembangunan Industri Pembinaan, Unit Perlesenan, Jabatan Keselamatan dan Kesihatan, dan sebagainya.
Pada peringkat penyerahan ini, proses-proses penyiapan adalah rumit dan sukar sekiranya terdapat banyak masalah-masalah dihadapi sepanjang projek tersebut diperingkat perancangan atau perlaksanaan. Penyerahan projek akan melalui saringan-saringan tertentu untuk memastikan mutu dan kualiti bangunan yang bakal dibina adalah kukuh dan selamat dari segi keselamatan serta lancar dari segi kemudahan asas dan saluran airnya.
Perhubungan pemaju dengan PBT
Terdapat pelbagai rangkaian perhubungan Antara pemaju dengan Pihak Berkuasa Tempatan. Ianya seperti perhubungan dengan Kerajaan Negeri, Pejabat Tanah, Majlis Perbandaran, Jabatan-jabatan Kerajaan yang berkaitan, Kementerian Kerajaan Tempatan dan Perumahan.
Pemaju terpaksa melaporkan setiap projek yang ingin dilaksanakan kepada Kementerian Perumahan. Urusan-urusan adalah melibatkan Kementerian Perumahan sekiranya sesuatu projek ingin dibina dan diluluskan. Projek-projek yang ingin dibina perlulah mengikut prosedur dan piawaian yang ditetapkan oleh kerajaan. Terdapat dua aspek diperingkat penyerahan. Pertama, pemaju, perlu mendapatkan lesen terlebih dahulu. Sebelum mendapatkan lesen, pihak pemaju terpaksa menunggu selama tiga tahun untuk mendapatkan kelulusan. Syarikat pemaju membayar RM1500 untuk mendapatkan sesuatu lesen atau kebenaran untuk menjalankan sesuatu projek. Syarikat juga terpaksa mengeluarkan belanja sebanyak RM500 untuk menjual dan mengiklankan bangunan-bangunan yang dibina. Contohnya pengiklanan rumah, rumah kedai, dan sebagainya yang hendak dijual.
Kedua, pemaju perlu mendaftarkan setiap projek kepada CIDB iaitu Lembaga Pembangunan Industri Perumahan Malaysia.Kadar 25% perlu dibayar kepada CIDB sebagai liabiliti. Kemudian, pihak pemaju bolehlah mengambil subkontraktor untuk melaksanakan bahagian-bahagian tertentu seperti bahagian keselamatan dan kesihatan, bahagian yang menguruskan sistem saluran, bahagian yang menguruskan kebersihan, keindahan dan banyak lagi. Pendaftaran adalah bertujuan untuk memastikan pembinaan sesuatu projek adalah mengikut peraturan atau sebaliknya.
Perhubungan pemaju dengan jabatan-jabatan teknikal
Sebelum diserahkan kepada pembeli, setiap bangunan yang telah dibina perlulah mendapat mendapat surat sokongan dari pihak tertentu bagi membolehkan rumah atau mana-mana bangunan yang telah siap dibina selamat dan boleh diduduki. Pada peringkat ini, beberapa orang building inspektor daripada unit pemeriksaan tahap keselamatan bangunan akan datang untuk membuat pemeriksaan sepenuhnya ke atas setiap bangunan yang telah siap dan sedia untuk dijual. Setelah lulus, pemeriksa akan mengeluarkan surat sokongan sebagai tanda bangunan layak diduduki.
Perhubungan pemaju dengan kumpulan professional
Dari aspek perhubungan dengan kumpulan profesional pula, peringkat penyerahan akan melibatkan syarikat guaman. Perjanjian jual beli rumah yang ditandatangani diantara pemaju dan pembeli akan disahkan oleh syarkat guaman dan seorang peguam akan dilantik sebagai saksi. Syarikat guaman akan dirujuk sekiranya timbul masalah yang berkaitan dengan pembayaran rumah ataupun tuntutan gantirugi yang berkaitan dengan perlanggaran syarat-syarat perjanjian yang telah ditandatangani bersama.
0 comments:
Post a Comment