MASALAH-MASALAH YANG DIALAMI SEKTOR PERUMAHAN

PART 1 

MASALAH-MASALAH LAIN YANG DIALAMI SEKTOR PERUMAHAN

Analisis Birokrasi peringkat perancangan projek

Pembangunan sesuatu projek perumahan melibatkan beberapa peringkat tertentu iaitu peringkat pertama mendapatkan kelulusan Kebenaran Merancang. Apabila syarikat ingin membangunkan sesuatu projek, mereka mengemukakan permohonan kebenaran merancang kepada pihak berkuasa tempatan untuk mendapatkan pertimbangan dan kelulusan.Sebagai Pihak Berkuasa Perancang Tempatan, badan ini bertanggungjawab mempertimbangkan sebarang kelulusan permohonan guna tanah bagi kawasan di bidang kuasanya.

Di bawah Akta 172, permohonan kebenaran merancang adalah meliputi keperluan kepada kelulusan aspek-aspek berikut iaitu permohonan Tukar Syarat Tanah, permohonan Pecah Sempadan, permohonan Cantuman Tanah dan permohonan serah dan benar-balik/beri milikan semula. Akta 172 memperuntukkan bahawa hak milik tanah berkenaan perlu diperoleh sebelum memulakan sesuatu projek pembangunan. Ini bermaksud, pemaju perlu menunggu proses penukaran iaitu dari  hak milik tanah kepada hak milik pemaju selesai dilakukan di Pejabat Tanah. Sekiranya pemaju  tidak mematuhi syarat ini, pihak PBT berhak untuk mengarahkan syarikatnya agar menghentikan projek tersebut dan syarikat boleh didakwa di mahkamah.

Menurut Seksyen 19, Akta 172, sebelum sesuatu pemajuan boleh dimulakan, syarikat perlu memperoleh kebenaran merancang daripada PBT di mana lokasi projek yang hendak dimajukan itu berada. Kebenaran merancang yang diberikan kepada pemaju di bawah Seksyen 22 membolehkannya menjalankan sesuatu pemajuan mengikut pelan dan syarat yang dikenakan didalamnya. Syarat tersebut menentukan bentuk cadangan penjajaran, kelebaran dan aras jalan, lorong belakang, garisan bangunan, saiz unit, nisbah plot, kesesuaian potongan dan tambahan tanah, peruntukan perparitan dan pembentungan, peruntukan kawasan lapang rekreasi, pusat komuniti, sekolah dan lain-lain keperluan seperti yang disyaratkan dalam piawaian perancangan oleh JPBD.

Dalam memproses permohonan kebenaran merancang, beberapa tindakan perlu dilalui oleh pemaju sebelum pihak PBT dapat mengeluarkan surat sokongan yang membolehkan permohonan tersebut dikemukakan ke Pejabat Tanah Daerah dan seterusnya dipanjangkan ke Pejabat Tanah dan Galian untuk dibentangkan dalam mesyuarat EXCO. Selepas proses kerja merancang, senarai semakan perlu disediakan untuk tujuan melicinkan proses pertimbangan kelulusan. Diperingkat pertimbangan permohonan kebenaran merancang, terdapat beberapa akta berkaitan yang diguna pakai. Antaranya ialah akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), akta Perancangan Bandar dan Desa (Pindaan) 1995 (Akta A 933), dan keputusan Majlis Mesyuarat Kerajaan

Manakala, dasar-dasar dan garis panduan yang digubal oleh pihak majlis ialah melalui perhubungan pemaju dengan PBT iaitu pada peringkat awal pembangunan, pemaju mesti melalui perunding yang dilantik untuk mendapatkan kelulusan perancangan (Planning permission) daripada pihak bekuasa tempatan (PBT) bagi pemaju/pemilik. Di peringkat ini, jururancang mengemukakan pelan tapak dan susun atur kepada PBT untuk mendapatkan kelulusan perancangan sebelum kelulusan pemajuan diberikan. Kelulusan ini mengandungi kengkangan atau syarat pembangunan oleh PBT yang telah ditetapkan untuk cadangan projek pembangunan itu.

Peringkat seterusnya, arkitek iaitu merupakan pakar perunding kepada pemaju akan mengemukakan pelan-pelan  perancangan ke PBT untuk mendapatkan kelulusan pelan bangunan (Building Plans). Setelah kelulusan pelan-pelan bangunan diperoleh, barulah tahap pengeluaran tender dilakukan. 

Sekiranya sesuatu projek yang dijalankan itu adalah projek mega, pelan perancangan tersebut akan dihantar kepada Kerajaan Negeri. Ini adalah untuk mendapatkan kelulusan supaya setiap projek yang dirancang  boleh dilaksanakan. Peringkat terakhir kawalan pembangunan ialah pemberian sijil menduduki pembangunan. Pemeriksaan  akan dilakukan oleh pemeriksa bangunan (building inspector) yang mewakili PBT. Setelah disahkan selamat barulah Sijil Menduduki Bangunan (OC) dikeluarkan. Setiap peringkat dalam kawalan pembangunan memakan masa yang lama. Di mana dalam sesetengah kes proses untuk mendapat kelulusan perancangan mengambil masa sehingga bertahun-tahun.

Perhubungan pemaju dengan jabatan-jabatan teknikal

Jabatan-jabatan teknikal memainkan peranan yang penting dalam proses perancangan untuk memastikan setiap pembangunan yang akan dijalankan dapat dibangunkan tanpa sebarang masalah. Antara jabatan-jabatan teknikal yang terlibat adalah Jabatan Kerja Raya (JKR), Jabatan Bekalan Air (JBA),  Jabatan Bomba, Tenaga Nasional Berhad (TNB), SIRIM dan lain-lain jabatan yang berkaitan ialah perhubungan pemaju dengan kumpulan professional

Reka bentuk

Perhubungan pemaju dengan kumpulan profesional, hubungan mereka adalah dari sudut mereka bentuk plan bangunan. Mereka akan berbincang mengenai reka bentuk bangunan yang diinginkan dan menentukan sama ada ia menepati konsep dan matlamat projek mereka.Selain arkitek pihak lain yang turut membantu arkitek ialah pakar bahagian-bahagian dalam perancangan perancangan tertentu seperti  kumpulan perancang, jurutera-jurutera awam, struktur,mekanikal dan elektrikal.

Pengeluaran tender

Pada tahap ini juruukur bahan terlibat dalam membuat anggaran, memberi nasihat kos serta menasihati pemaju atau pemilik dalam pemilihan kontraktor yang akan melaksanakan kerja pembinaan di tapak kelak. Bagi pemilik atau pemaju, penganggaran kos tender dianggap proses teknikal manakala penentuan harga tender dianggap sebagai proses pengurusan dalam membuat keputusan/pilihan. Dari segi modal, Syarikat berurusan dengan pihak bank. Contohnya, Syarikat meletakkan harga saham sebanyak RM 3 juta, dan mencagarkan tanah. Apabila rumah yang dibina sudah dijual, duit bertambah, syarikat akan membuat yang lain pula. Ini bermaksud pusingan modal antara syarikat dan pihak bank.

 Permasalahan yang dihadapi diperingkat perancangan

Terdapat pelbagai proses yang rumit dan undang-undang yang perlu dipatuhi untuk mendapatkan kelulusan pembangunan. Masalah ini menjadi penghalang utama kepada pemaju sebagai pelabur pembangunan hartanah untuk menyiapkan sesuatu projek pembangunan terutamanya di dalam konstrain pembiayaan yang terhad.(kos pembiayaan projek jika pemaju menggunakan dana luar) dan masa yang singkat.

Peringkat-peringkat dalam kawalan bangunan ini mempunyai skop yang terlalu luas dan melibatkan banyak pihak yang terlibat dalam pemberian kelulusan dan memberikan implikasi kewangan yang sukar dikawal dan dijangkakan oleh pemaju kerana jangka masa kelulusan adalah terletak di tangan pihak berkuasa tempatan. Dalam setengah kes sesuatu projek terpaksa ditangguhkan dan diberhentikan kerana kelulusan diberikan oleh pihak berkuasa pada ketika keadaan pasaran yang tidak menentu ataupun pada ketika kengkangan berlaku dalam sistem kewangan Negara.

Oleh yang demikian, mekanisme kelulusan projek oleh PBT perlu meneliti dan mengambil kira implikasi dan risiko pelaburan yang terpaksa ditanggung oleh pemaju atau pelabur kesan dari[ada kelewatan pemberian kelulusan cadangan pembangunan projek hartanah pada peringkat perancangan, tidak banyak masalah yang timbul. Hanya terdapat beberapa masalah-masalah kecil. Masalah-masalah tersebut adalah seperti isi kandungan plan, didalamnya terpaksa menerangkan dan menjelaskan satu persatu secara terperinci. Contohnya, besi. Untuk memilih besi, Syarikat terpaksa menerangkan jenis besi, dan sebagainya berkenaan besi yang akan digunapakai dalam proses pembinaan projek.

Dari sudut pembinaan infrastruktur seperti jalan raya, dalam plan terpaksa menerangkan bahawa jalan mesti dibuat 22kaki/20 kaki, jalan besar adalah 40kaki, tidak boleh lebih dan tidak boleh kurang. Dari sudut plan bomba, Syarikat terpaksa menunggu kelulusan dari pihak bomba pula. Contohnya perletakan Fire Drill.